[投資系列] 投資凶宅怕不怕!?

很多人聽到凶宅,第一個想法就是不要買,原因是沒有銀行承做按揭,需要全數支付樓價,投資價值和升值潛力亦相當有限。以下會為大家分析何為凶宅,購凶宅又需注意什麼?

凶宅「折扣率」視乎單位涉及什麼凶案,而凶宅的賣價通常是樓價的7折或8折的折讓,甚至有耐心等到6折時買入的話亦可能有更佳的回報。單位涉及謀殺案,甚至有多人在單位內死亡,其價格自然較市價的低;而死者沒有直接在單位內身亡,就跳樓個案,坊間有說法死者不是在屋內身亡故不算凶宅,但就跳樓案案例上,某法官曾指出,如果沒有該單位出現,便不能向外爬。沒有向外爬的動作,便不會成功跳樓,所以要回到起點來說,因為他是由該「起點」跳下,所以該單位也算凶宅。所以大家不要被誤導啊!

 

另外,購買凶宅投資,留意選擇不是太有名的凶宅,例如: 德福花園「五屍冤魂」、康怡花園「兇案駭人」、美孚新村「悽厲叫聲」,大家網上一按便查到各恐怖故事。所以越出名越難租,凶宅市場收取租金回報為主,要賣出可能要等上好幾年,一來三年內轉售需繳付額外印花稅,二來升值比較慢。

 

想出租得快,可以選擇租給外國人或有宗教信仰的租客,他們比較容易接受,只要租金比市場便宜就可以了,不過小心溝通問題,而中國人比較迷信所以比較少租入凶宅,如果真的希望租給中國人以便溝通的話就可能對象不是整個的家庭,年輕人可能容易接受凶宅。

 

買入凶宅的途徑:

  • 買凶宅與買賣二手樓一樣,單位由業主持有,可經由地產代理協助買賣
  • 與業主直接購買
  • 凶宅如屬銀主盤,業權是銀行或財務持有,則經由拍賣行買賣

 

買入凶宅前準備:

  • [查清凶宅分類]

查清凶宅是自然離世、自殺還是死於非命,「自然離世」,即是老死或病死在單位中,但這類市價較高,一般不會有凶宅紀錄。而「自殺」在中國人思想,死者帶着怨氣離世,給買家有不好印象,外國買家可能好點;「死於非命」指發生謀殺的單位,單位觀感較差,投資價值最低,這類最好不要買。

  • [問清問楚]

可詢問多個不同的地產代理及大廈管理員,網上找尋資料、田土廳查冊,又或是親自到生死註冊處查詢和向業主問清楚死者的死因、死法,和其最後死亡地點,這些是對價值較為重要的資訊。

  • [親身睇樓]

親身到單位視察,進門後感受單位的氣息及感觀,連自己對單位的第一印象都不好,怎令租客或下手買家放心?留意屋內光線、窗戶通風,景觀是否開揚等等?多窗、高層、景觀開揚會較為值得投資。

 

如果大家想知道準備購買的是否凶宅,可透過以下幾個途經去查看及核實:

  1. 凶宅網 – 免費查看,網頁透露各區「凶宅」紀錄及事故檔案。
  2. 查詢網上估價 – 銀行網上估價,部分發生過命案的單位,銀行普遍拒絕提供估價,若然物業放盤估價偏低或標註「估價不適用」就留意了。
  3. 問業主 – 不要怕!直接詢問業主該單位或同層有沒有發生過自殺或兇殺案等。
  4. 田土廳查冊 -透過田土廳查閱有沒有死亡紀錄,但查冊不會詳細記錄租客死亡事故,查冊紀錄未能完全判斷單位是否「凶宅」。
  5. 問街坊 – 面皮厚是重點,詢問屋苑管理處、同層住戶,了解單位的業主或租客情況。
  6. 網上新聞 – 運用互聯網,輸入購入物業住址,查看該物業的所有新聞報道。

 

** 準買家如果誤購凶宅,可以「踢契」嗎?

答案是不能,因為「踢契」針對的是「業權」,但凶宅並不涉及「業權」問題,所以準買家有責任完成交易。如果選擇放棄交易需要賠償訂金,準買家僅能用其他途徑向相關人士追討金錢。

 

總括來說,投資凶宅需要三思,必須手上資金充裕、經驗豐富又眼光獨到,才能達到合理回報,如果不熟悉的話,樓比建議大家投資在別的產品上其風險會較低。

By | 2019-05-07T07:22:36+00:00 6 5 月, 2019|Uncategorized|0 Comments