曾經有客人詢問「樓比」劏舖是否一個有回報價值的投資產品？價錢便宜而且在目前旺市中，理應是個投資好選擇。但現時市埸上的劏舖頻頻有蝕讓個案，因此想「樓比」提供意見，同大家分享一些CASE﹗

「樓比」就先講解什麼叫「劏舖」？

一般資本充裕的投資者都會購入整個商埸或某幾層所有單位，重新裝修格間及門面，把原來大面積的舖位一開三，一開四甚至一開十，然後再以高價分拆出售，因為面積小又「劏」出來故叫「劏舖」。

早年這些「劏舖」在投資市埸反應熱烈，樓市熾熱的時候，加上市埸風向鼓吹「劏舖」好前景，可以作為主題商場，首2年有5厘回報等等賣點。不過買家在購入單位後就嚇一跳了，商場不但無宣傳亦吸引不了人流，立即變了「死場」。預計的回報貸不對辦，有些更需減價轉售。又因這些不明朗的市場情況，這類「劏舖」跌價非常快，導致銀行估價不足,因此承做按揭非常困難，所以大家要留意買入這類「劏舖」時資金要足夠，全數付款比較好，無論之後出租或買賣也不會加大個人壓力。

 

市面上比較出名的「劏舖」有地皇廣場、壹號總站、首都廣場、城市金庫等；

早前跟據土地註冊處資料顯示，荃灣地皇廣場237號舖，建築面積約84平方呎，業主在2012年12月以407.6萬元購入，以120萬元易手，業主持貨約6年帳面蝕287.6萬元離場，舖面大幅貶值70.6%。地皇廣場另一相鄰舖位235號舖亦錄得大幅蝕讓成交，業主在2012年12月以403.5萬元買入該舖，建築面積約82平方呎，以89萬元轉售，持貨6年帳面損失314.5萬元，舖面貶值78%。

荃灣地皇廣場

舖位	建築面積	購入	賣出	帳面蝕	貶值
237號	84平方呎	407.6萬(2012年)	120萬(2018年)	287.6萬	70.6%
235號	82平方呎	403.5萬(2012年)	89萬(2018年)	314.5萬	78%

 

屯門壹號總站1樓164號舖，建築面積約136平方呎，業主在2014年12月以398.8萬元購入舖位。以74.8萬元易手，業主持貨逾4年賬面蝕324萬元離場，舖面大幅貶值81.2%。

 

屯門壹號總站

舖位	建築面積	購入	賣出	帳面蝕	貶值
164號	136平方呎	398.8萬 (2014年)	74.8萬(2018年)	324萬	81.2%

 

土地註冊處資料顯示，尖沙咀首都廣場2樓S116室，以50萬元沽出，原業主2013年1月以320.1萬元購入，持貨逾5年，原業主蝕約270.1萬元離場，貶值84%。北角城市金庫B層一個單號舖位，建築面積34方呎，實用面積17方呎，30萬元售出，原業主2013年7月以199.9萬元買入該舖，5年貶值逾80%。

 

尖沙咀首都廣場

舖位	購入	賣出	帳面蝕	貶值
2樓S116室	320.1萬(2013年)	50萬(2018年)	270.1萬	84%

 

北角城市金庫

舖位	建築面積	購入	賣出	帳面蝕	貶值
B層X號	34方呎	199.9萬(2013年)	30萬(2018年)	169.9萬	80%

 

大部份「劏舖」失敗的原因是舖位賣給不同賣家，散戶較多。大家出租給不同租戶售賣不同類型的貨品，主流性不強更沒有集中管理，加上宣傳又不足，顧客不清楚有什麼特色或產品，導致商埸人流稀小，路過行人亦不會特別進去購物。

近年出現「劏場聯盟」救市，建議業主聯合招租方式救亡，個別業主將劏舖交給委員會全權管理，聯合對外招租，因應租客的需要，委員會可以將多個劏舖整合為一個較大的舖位，例如美食廣場，令人流逐漸增加，令聞風喪的「劏場」生機初現。

 

總結投資「劏舖」需要要注意，一定要親身視察賣埸人流，是否設立業主委員會統一管理。亦建議必須手上有資金充裕，因銀行多數不承做按揭而財務公司按揭的利率也相對高。投資商鋪時除了自用，一定要考慮將來的租客類型，是大企業的連鎖店、經驗豐富的生意老手、還是創業新手？因為創業新丁成功的機會較少，很難保持能長久續租，如果租客生意差，每月都有虧損，繳付租金便可能出現問題。

 

所以要投資「劏舖」真要慎重考慮，「樓比」建議投資正常舖位比較好。多謝大家留意本章節。大家如有任何按揭問題，可以聯絡我們「樓比」查詢或留言給我們。