請問大家有沒有運用個人儲蓄投資？現時銀行港元儲蓄定期的利息普遍少於1%，遠遠追不到通貨膨脹，那我們需要投資嗎？而香港又有什麼投資工具選擇呢？

 

　　今集為大家講解住宅物業投資如何使金錢增長，超越通脹。對大多數人說，投資是一個方法，但相對投資也有一定風險，需小心謹慎。到著金融科技的進步，令大家在智能裝置能輕易接觸到各項不同投資產品，但對於當中潛在風險又有多了解？

 

　　首先，假設首置物業是用作自住用途，而投資第二個物業需注意政府「辣招」。政府在2010年首度推出「辣招」壓抑樓市，增加非自住用途的物業稅項，以下「樓比」會向大家簡述稅項內容及如何避免「辣招」而導致「收租」成本增加。

 

「辣招」稅包括：(如以下三項情況同時發生，會重疊支付稅項)

１)額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）以個人或公司名義取得住宅物業，並在取得後36個月內將其轉售，按物業持有期繳付額外印花稅，6個月內出售，稅率為20%，超過6個月到12個月為15%，超過12個月到36個月為10%。

２)雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）以個人或公司名義購買第二間物業，從價印花稅稅率劃一為15%。

３)買家印花稅（Buyer Stamp Duty，BSD）非香港永久居民及所有公司購買香港住宅，需繳付15%的買家印花稅。

 

　　作為小市民，想購買多於一個物業收租，為退休作打算，但非炒賣圖利，以下教教大家避開「辣招」的方法:
１)　以子女名義購入物業

已持有物業的港人，購入第二個物業須付15%印花稅，但將第二個物業以子女（須年滿18歲以上）的名義購入，就可避開繳交雙倍印花稅。

２)　一份合約購入多項物業
以下兩個情況中，在首次置業時同時購買物業，節省了＄１６５萬港元稅項。原因據稅務局條例，一份買賣協議同時購入多個住宅單位，該份買賣協議內的所有單位均被視為「單一」的住宅物業。

情況Ａ)　分別單獨購入4個價值$500萬港元的住宅物業
– 首個物業稅項：
(計算公式:$4,000,000×2.25%+$1,000,000×10% = $90,000+$100,000 = $190,000 )
– 第2,3,4個物業雙倍印花稅項：
(計算公式:$5,000,000×15%x3 = $750,000×3 = $2,250,00 )
– 一共支出稅項：
(計算公式:$190,000+2,250,000 = $2,440,000 )

情況Ｂ)　同時購入4個單位，涉及金額HK$2,000萬元
– 以物業總額計算首次置業稅項：
(計算公式:$20,000,000×3.75% = $750,000 )

以下是首次置業稅項參考稅率：

代價款額或價值		第2標準稅率
(以較高者為準)
超逾	不超逾
	HK$2,000,000	HK$100
HK$2,000,000	HK$2,351,760	HK$100＋超逾HK$2,000,000的款額的10%
HK$2,351,760	HK$3,000,000	1.50%
HK$3,000,000	HK$3,290,320	HK$45,000＋超逾HK$3,000,000的款額的10%
HK$3,290,320	HK$4,000,000	2.25%
HK$4,000,000	HK$4,428,570	HK$90,000＋超逾HK$4,000,000的款額的10%
HK$4,428,570	HK$6,000,000	3%
HK$6,000,000	HK$6,720,000	HK$180,000＋超逾HK$6,000,000的款額的10%
HK$6,720,000	HK$20,000,000	3.75%
HK$20,000,000	HK$21,739,120	HK$750,000＋超逾HK$20,000,000的款額的10%
HK$21,739,120		4.25%

 

３)　以股權轉讓形式購買公司名下物業

以買賣公司形式購入公司名下物業，公司轉讓印花稅支出比物業轉讓為低。

例如: A公司持有一個HK$1000萬的單位，股東為陳先生。陳先生將A公司賣予何先生，印花稅為股值0.2%，公司唯一資產就是有關單位，印花稅是HK$2萬元。技術上這不是賣樓而是賣公司，即使A公司持有物業不足3年，都不需支付額外印花稅。

公司轉讓方式的確可大幅慳稅，但技術上只限於買入公司，因如果你先成立一間公司再購買物業，需支付從價印花稅及買家印花稅，即樓價30%。

 

因此，公司轉讓機制，並不能完全慳稅！

買入持有物業的公司雖然可以慳稅。但此舉必須有充裕的資金，買賣公司形式成交物業銀行或財務公司是不能立即承做按揭。交易模式是需全數以現金購入公司及完成更換股東的手續後，才可申請按揭。

 

[租金回報]

本集重點是投資住宅物業的租金回報，以下計算方式可供參考：

最簡單就是= (每年租金/購入時樓價)。假設購買時的樓價為$500萬，現時租金每月$16,000，租金回報即是$16,000 x 12月/500萬 = 3.8厘

以上計算方式沒有將固定支出，如差餉、地租及每年增加的管理費計算在內，另一計算方式以淨租金回報計算，即每年租金支出/購入時樓價，每年淨租金收入約為10個月。以剛才例子計算，即淨租金回報約為$16,000 x 10月/500萬 = 3.2厘

 

資料來自差餉物業估價處:

*私人住宅A區40平方米以下的平均租金

2018年:

[港島區]

上半年平均租金: 每平方米HK$473

下半年平均租金: 每平方米HK$498.6

[九龍區]

上半年平均租金: 每平方米HK$384.3

下半年平均租金: 每平方米HK$292.8

[新界區]

上半年平均租金: 每平方米HK$307.3

下半年平均租金: 每平方米HK$317

 

*私人住宅E區160平方米以上的平均租金

2018年:

[港島區]

上半年平均租金: 每平方米HK$464.8

下半年平均租金: 每平方米HK$477.8

[九龍區]

上半年平均租金: 每平方米HK$284

下半年平均租金: 每平方米HK$358.2

[新界區]

上半年平均租金: 每平方米HK$244

下半年平均租金: 每平方米HK$257.1

 

可見2018年租金三區上半年和下半年比較下半年租金升幅2.03%

　　「樓比」覺得現時租務市場仍然熾熱，而香港每年租金回報率約為物業價值3-5%。據香港統計處發佈2018年3月至2019年3月的消費物價指數錄得升幅2.1%，因此香港同期租金升幅約2.03%與通脹相當貼近，亦是投資者抗通脹的其中一種投資產品。

 

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