香港地少人多，在面積只有1,106平方公里的土地上，包含了住宅用地、商業用地、工業用地，機構用地、農業用地及綠化用地等，各有著不同的用途和價值。正所謂「寸金呎土」，回想在2014年立法會通過新界東北發展計劃之後，農地就成為被熱捧的投資工具，今天樓按博士同大家一起探討投資農地的好與壞吧！

好處方面：

 

1 升值潛力

其實由多年前起，政府和發展商已經不斷去收購區內具潛力的農地，拍賣行也參與其中，推出兩幅農地分別位於元朗錦上路元崗及元朗石湖塘。其中，元崗地盤面積約9,148平方呎，開價139萬元，最後以279萬元拍出，每呎地價305元；另石湖塘地盤面積約4,764平方呎，由173萬搶至353萬元沽出，每呎地價741元，反映農地升值潛力相當高！

 

2 政府更改農地之土地用途

香港缺乏土地發展是一個不爭的事實，亦難以通過再填海造地去解決這燃眉之急的問題，末來政府和發展商運用收地或改變土地用途也會是一個趨勢，相對農地的價格比較相宜，故增加了潛力。

 

3 政府補償

政府可以依據《收回土地條例》，以「公共用途」為由收回土地，當事人不得異議，只能就賠償金額與當局磋商，賠償金額取決於土地的價值，故農地就只能獲得農地的市價補償。政府還有一套「特惠補償制度」，會視乎農地位置與新發展區的距離，將土地分成甲乙丙丁四級，賠償額依次遞減。據發展局統計，從1997年回歸到2017年底，政府曾為154個工程項目動用《收回土地條例》政府運用條例此，必須是「公共用途」，一旦用途與之無關，便可能引起法律訴訟，而為避免這種情況發生，政府也會找方法提升土地業權人交出土地的誘因，務求創造雙贏局面。

壞處方面：

 

1 買賣需全數支付

農地是比較「冷門」物業，買賣量與流動性比市區的住宅、商舖低很多，使投資風險相對變高，而且絕大部份銀行都不會提供農地按揭服務，準買家須一筆過付款成交。所以在買入農地之前，一定要檢查自己是否有足夠閒置資金，不然違約罰款可觀。另外，少數財務公司會承做五成以內的農地按揭，買家亦需衡量個人之負擔能力。

 

2 道路使用權

道路使用權問題和買賣村屋問題的一樣，一般汽車可直達的農地價格較高，有混凝土鋪設的通道較泥路優勝。唯需留意契約上的道路使用權，若道路與他人擁有的土地重疊，或需另付一筆「買路費」與周邊的地主和解，這多時需要一位熟悉本地情況的代理商，以便在購買之前，了解其土地使用的情況，以免在交易後陷入官司之中。

 

3 逆權侵佔

本港法例訂明，若某幅私人土地被人連續佔用12年以上，佔用者可入稟法院申請為土地合法擁有人，因此投資者在買入農地後，需定期查看打理以免土地被「逆權侵佔」，陷入不必要的官司內。買家亦要留意土地上有沒有古舊祠堂、樹木、河流等等，如有應先詢問附近村民或鄉代表是否可以拆走，否則村民會因破壞村風水的理由而向新買家問罪，引起不必要的衝突。

 

4 政府建築規限

法律上，在農地上興建建築物，必先得地政署同意，而建築物非農業用途，官方可以下令清拆及要求還原，最嚴重的情況將會被強制收回土地。此類「農地加建築物」，不但可能被官方下令清拆，保險公司亦不會為此類建築物提供「家居保」、「火險」等，置業人士需考慮購買前三思，當然坊間上不少人視法例如無物，在一些物業買賣網頁上，仍然見到有農地地主轉讓農地(連建築物)的廣告，即以「轉讓農地」的方式，出售土地及其上的建築物，其實同僭建物無異。

 

總括以上的好處與壞處，投資農地需然有相當大的潛力，但政府政策上的風險相當高，收地時間也可能非常長，如果期望短期內有高回報的話，就未必是一個好的選擇； 作為長線投資而言，如果有多餘資金的話，可先多了解市場資訊，但記得要認清風險及個人持貨能力，有以上物業的按揭上問題，可聯絡「樓比」咨詢啊!

 

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