近年經常見到投資海外物業，海外既物業市埸入埸門檻比香港低，所以會吸引好多人對此感興趣，但在在幾多風險大家又知唔知呢 ? 今日樓按博士同大家一齊分析一下日本既物業市埸啦 !

1. 日本樓價走勢

在八十年代期間，日本無論股市和樓市都急速增長。在1988年的時候，東京的商業用地的價格上升了61%，住宅更上升了68%，當時一個東京的地價就相等於整個美國。每人都只會炒股和炒樓，形成巨大的經濟泡沫，日本經濟泡沫爆破，很多人在高位購入物業，隨即變成負資產，嚴重打擊日本人置業的信心。直至安倍晉三上任首相後，推出寬鬆貨幣政策，從而提升人民置業信心，但同時也引伸出另一個問題，就是日元匯率下跌，這個都是大家要考慮的風險。

 

2. 香港人買日本樓上到按揭 ?

其實可以選擇在日本有業務的香港銀行；又或者選擇在香港有業務的日本金融機構；亦可以直接尋找當地的日本銀行。這些可以為香港人在日本置業提供按揭服務，注意! 日本銀行是不會對沒有居留權的人士承造按揭,除非該人士有日本居民作為擔保人。利率大約會是2-3%，但要留意按揭成數最多都是5成，年期大約是10-15年。在這方面，其實樓按博士亦能夠提供免費的日本按揭轉介服務。

 

3. 日本置業要交稅嗎 ?

首先除了繳交2%的登記費，火險及地震保險費，釐印費大約是15,000-45,000 YEN，相當於交易金額的( 3%+60,000 YEN ) X 1.05% 的中介佣金之外，還要先付3%物業取得稅，每年要交1.4%的固定資產稅，還有0.3%的都市物業稅。 

 

4. 日本買樓再放租回報高嗎 ?

見到有日本物業代理，都會以6-10%的租金回報去吸引投資客，但大家要清楚出租的物業都要繳交物業所有稅，如果租金收入超過38萬YEN，即要繳交5-40%的物業所有稅。如果你打算找日本地產代理去管理租務上的問題，服務費用約是3-5%。

 

5. 慎選地區

日本除了大五光十色的大城市還有很多鄉郊地區，在物色日本物業時宜選一些大城市物業先試牛刀，例如東京、大阪及名古屋這些人口密度高的商業城市，以上地區通常都有較活躍的租務成交，對租金收入都有很大的幫助 !

 

計算回報前，真的要將以上的費用加上去，如果以這條算式計算的話，回報就只有1-2%，實際沒有想像中那麼高。投資前要諗清楚，如有任何日本置業的按揭問題，可聯絡我們「樓比」查詢！

 

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